焦点财经讯潘潘时间12月26日，中信证券研究部发布《打造保租房REITS板块的影响评估》报告。
中信证券认为，保障房REITs板块扩容迫在眉睫，我们预计相关REITs产品将迎来上市高峰，目前产品供不应求的局面将得到扭转。目前，租赁住房已成为我国住房政策支持的最新发展点，预计未来两年将迎来建设高峰，这将长期影响我国住房供应体系。随着存量房保险路径的持续清晰，以持有的房产中的长租公寓保险为底层资产的REITs产品发行有望成为房企最顺畅的出路，长期增加企业利润。
该政策积极建设经济适用房的房地产投资信托部门。
近期证监会多次明确，将加快REITs市场保障性租赁房建设。自今年8月第一批产品上市以来，租房REITs产品价格保持相对弹性，租房REITs产品自12月23日上市以来收益率达到12.9%，仅次于能源产品。4目前，单保本租赁类REITs产品总市值和流通市值分别为58.2亿元和22.9亿元，仅占C类REITs总市场的6.9%和6.1%。2022年预期现金分配率仅为3.4%，板块整体仍供不应求。随着未来政策支持力度的加大，保本租房REITs产品有望迎来上市高峰。
支持政策新发展和住房供应新增长极。
经济适用房已经成为我国租购并举的多主体住房供应体系的重点和核心短板。预计未来两年全国将迎来保障房建设高峰。1月，住建部表示，40个重点城市初步计划在“十四五”期间新增650套租赁住房，许多地方也明确了建设目标。四大一线城市新增租赁住房套数均超过“十四五”期间新增住房供应量的40%。到10月份，全国已建成筹集233.6万套(室)，完成年度计划的98.8%，完成投资1750亿元。根据我们的测算，从长远来看，仅全国19个核心城市，租赁住房需求就将接近2000万套，年租金总额超过4000亿元，资本化价值可能超过10万亿元。这将是一个从零开始，规模巨大的市场。
保险路径继续成熟，房企即将进入业绩收获期。
2022年以来，多地陆续明确存量住房保障标准和路径，将存量住房保障作为新增租赁住房供应的重要内容。目前，头部房企长租公寓的市场化运营模式已经逐步完善。截至9月，万科长租公寓品牌停车公寓已开业16.9万套，其中4.28万套已成功投保。预计通过房地产投资信托市场，重型房地产将得到振兴。我们计算出8家样本房企的存量物业在平均估值水平下，可以通过C-REITs市场获得4410亿元的现金净流入，同时通过长期投融资退的良性循环，企业的利润将不断增加。在持有的物业中，以长租公寓保险为底层资产的REITs产品发行有望成为房企资产最顺畅的出路。
不过，中信证券认为，REITs市场的扩大和租赁住房领域的加速发展仍存在不确定性。在租赁住房的开发建设中，传统房地产开发企业参与较少，地方平台企业参与较多。三线城市不适合大规模租赁业务，新市民和年轻人的需求可能不足
