2022年，在房企风险外溢、疫情频发扰动等因素影响下，中国房地产市场进入深度持续下行调整。这种深度向下调整是长期向下周期中短期向下力量的叠加。长期下行周期是指房地产市场需求中枢水平的下降，主要是由城镇化放缓、出生率下降、老龄化程度加剧等基本面造成的。需求下降和疫情扰动放大了住房风险外溢，加剧了居民购房观望情绪，短期市场难以修复。
长短期因素叠加，给市场运行带来诸多不确定因素，不利于市场平稳健康发展。因此，房地产调控政策和金融政策在防风险、保交房、稳需求方面给予了更多的支持，为接下来的市场运行注入了更强的后盾力量。货源清仓过程中是否出现断货情况？住房需求释放有哪些新特点？明年市场量价会再次大幅下降吗？带着这些问题，本文将分析影响供给方和需求方的关键变量，以期找到新的市场平衡的答案。
一个
供给侧：从积库存到去库存
影响供给侧的关键变量是供给和价格的变化。
少拿地不会导致短期短缺。截至2022年10月，全国新建住宅销售面积同比下降26%左右，住宅新开工面积下降39%左右，住宅用地交易计划建筑面积下降40%以上。土地购置和新开工的减少明显多于销售，土地购置和新开工代表了未来新房的潜在供应量。这是否意味着2023年新房整体供不应求？我们不这么认为。2023年市场供给侧的主基调是盘活存量，去库存。
目前新房库存仍处于高位。广义库存通常是用累计新开工面积减去累计销售面积来衡量的。即使2022年新开工和销售形成缺口，广义库存仍在25亿平方米以上。狭义的库存通常以统计局公布的商品房待售面积来衡量，尤其是已经竣工销售的现房，主要是后期和积压项目。截至2022年10月，狭义库存同比增长约17%。一线城市平均清仓周期升至16个月，三四线城市超过20个月。
新房供应逻辑从“投资驱动”转变为“需求驱动”。以前的行业逻辑是高杠杆带动规模增长，拿地投入受市场景气度影响相对较小，所以供给端往往领先需求端。现在，逻辑反了。企业投资需要高度依赖经营性现金流和销售回款，需求变化引领供给调整。由于2022年销售市场大幅调整，公司回款和现金流受到较大影响。尽管融资环境逐步改善，但公司以需求定供给的决策思路不会轻易改变，对新增库存的态度要谨慎。即使2023年销售市场恢复，在没有大量新增土地储备的情况下，企业也会有充足的供应。通过加快后期促销、现有停工库存、尚未取得预售证的在建项目建设进度、尚未开工的新开工土地收储，快速转化为可售供应。
二手房供应稳步增长。RealData目前50个重点城市的库存比2021年底增长14%，比2020年底增长13%。二手房库存供应变化基本平稳。受整体市场景气度影响，2022年二手房流通速度放缓，新增房源数量也较之前有所下降
供应价格有望先降后稳。由于项目滞销、土地拍卖热度不高等因素，各地对降低新房项目备案价格的容忍度有所提高。随着对房企政策扶持力度的加大，企业在项目定价上的自主权提高，会让滞销或库存项目有更灵活的定价空间。要改善企业的资产负债表，外部融资支持固然重要，但现金支付仍是第一位的。在2023年需求端尚未完全企稳之前，企业仍有以价换量的动力，新房供应价格还有进一步下降的空间。二手房方面，重点城市二手房平均议价空间(挂牌价与成交价之差占挂牌价的比例)上升至10%，处于近年来的高位。当买卖双方达成约定价格时，卖方需要做出更大的价格让步，这种特征会一直持续到更多的买方进入市场，议价空间逐渐回落。
2
需求侧：从超前消费到理性消费
居民将根据家庭收入水平和房价预期的变化调整住房消费决策。当居民收入水平相对稳定，未来房价有望快速上涨时，就会引发购房者的提前购房行为，加大杠杆购买比当前住房需求更大的房屋，从而形成住房消费的提前释放，体现为住房市场短期需求的增加。按照新增住房需求计算，2017-2021年五年年均新增住房需求中心为14亿平方米，但实际每年新增住房销售面积超过14亿平方米，2021年达到15.7亿平方米。这是由于对房价上涨的乐观预期导致住房消费提前释放的结果。
从2021年下半年开始，房价上涨的预期被打破。截至2022年11月，贝壳50城二手房价格指数已经连续16个月下跌。过去对房价上涨的乐观预期，已经转变为对房价持续下跌的担忧。随着居民收入预期的降低，居民住房消费从过去多年形成的早期消费机制转变为理性消费和延迟消费，购房偏好从追求资产回报率转变为追求性价比，更加注重决策质量。因此，我们可以看到，今年新房的需求和销售量大致相当。这说明“房住不炒”确实起到了作用，目前的销量基本等于真正的“住”需求。未来理性消费将深入住房市场，需求释放将围绕住房需求中心合理波动。根据RealData的计算，未来五年每年平均新增住房需求在11亿平方米左右。
提高需求核心城市的群体集中度。改善性住房需求成为当前房地产市场(行情838275，诊断股)的主要稳定器和驱动力。国家层面的改善型住房需求占总需求的50-60%，核心城市的改善型住房需求占比更高。核心城区房价高，人均住房面积小，旧房比例高，购房门槛和换房累计成本也较高，有待释放的改善型住房需求更强烈。随着稳需求政策向高能城市扩张的深入，以改善型需求为主干的住房需求有望加速释放。
三
市场展望：从“不稳”到“稳”
2022年新房销售大跌是一次意外的深度出清，也带动销售规模与真实住房需求相匹配，之后市场不具备继续大跌的基础。新增供给压力的减少有助于缓解市场去库存的压力，与中央政府的需求下行形成新的平衡。
总销量稳定。2023年市场销量将与2022年大致持平。预计2022年全国新房销售基本持平，二手房销售略有恢复。在船尾
全年物价稳定。预计从第二季度到年中，主要城市的价格将趋于稳定。到2022年11月，贝壳50城除北京、上海等个别城市二手房价格略高于去年同期外，其他46个城市房价均同比下跌，部分城市房价已全面出清。2023年一季度，大部分城市新房市场仍处于库存化解阶段，新房和二手房价格继续惯性调整。随着价格的出清，二季度后交易量将重回修复通道，价格将逐渐企稳。下半年，核心城市房价在长期回调后有望小幅反弹，推动全年整体价格稳定。
二手房市场联动度更高。2022年下半年，新房交付风险使得消费者对新房风险的厌恶程度急剧上升，随后无交付风险的二手房市场韧性强于新房市场。随着供给侧对保底交房和优质房企支持的深入，房企资金压力大幅缓解，购买新房的保障得到加强，换房需求释放得到提升，一手市场和二手市场的联动同步性有望增强。
城市核心区市场稳中有升。全国整体市场成交量基本稳定，背后是区域结构的进一步分化，头部市场将占据更高份额。近三年来，市场主要集中在长三角、大湾区、京津冀、成渝四大核心城市群和部分核心城市。这些城市过去人口净流入量大，需求增长快，但部分核心区域新增住房供应跟不上，仍然面临住房供需缺口。除了城市之间的分化，城市内部的分化也将继续。核心区有更坚实的人口和产业支撑，市场份额和价格走势会表现出更强的抗跌性。
[1]全文所有新房均为新建商品房。
[2]壳牌50城市包括：北京、上海、深圳、广州、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、武汉、Xi、Xi。
