房产网 2020年的业绩会上，奥园提出了“一业为主，纵向发展”的整体战略。
一周前，奥园刚刚公布总部组织架构调整最新动向及高管任命——集团董事局下设集团经营管理层，任命执行董事马军和执行董事陈志斌为集团联席总裁，全面负责集团地产板块业务开发及运营管理。
3月30日，奥园线上举行2020全年业绩会，出席会议的依旧是主席郭梓文、行政总裁郭梓宁、高级副总裁陈嘉扬、联席总裁马军、联席总裁陈志斌五人。
关于架构调整，郭梓文表示这是“主动求变”，而2021年是奥园迈向世界500强的开局之年。
从销售规模上，2021年定下的目标是1500亿，相较2019年增幅为12.78%。相比前几年的高速增长，近两年的的步伐稍微有所放缓。
2016至2019年，奥园合同销售金额年复合增长率达到66%，超过国内多数开发商同一时间的发展速度。2020年奥园预期的销售目标为同比增长12%，是该公司开始全国扩张以来的最低增长水平；该年奥园录得物业合同销售约1330亿元，同比增长13%，完成全年目标。
仍有规模和利润增长需求的奥园，在三道红线融资限制下，还要平衡好债务压力。马军表示，行业经过这几年的调控，利润率下行是整体的趋势，同时在长效机制逐步显微利的情况下，还可以维持较高位甚至是增长态势的金额，也表现出基本达成新的平衡。
“目前来看所有的开发商要做的事情，是维持一定的销售额，同时不断优化本身的经营水平，达到降负债的目的。”
收并购下调与旧改倾斜
土地问题是影响奥园未来发展的重点。2020年奥园最主要的资金流出依旧是购地和建筑成本。
其中在购地上支出达到454亿元，相比2019年的339亿元强度更大，是近年来的最高值。年内奥园新增和开发的建筑面积是2015万平方米，新增的货值是2426亿元，楼面地价3975元/平方米。
截至2020年12月31日，奥园的土地储备总建筑面积约5718万平方米，总货值约6208亿元，计入城市更新之后，总货值是1.29亿元，可满足未来4-5年的发展。从区域来看，华南区域的可售货值占比为68%，以大湾区为主；一二线城市则占了82%。
马军于会上表示，“全国性的布局已经完成了”。从城市拓展来看，2020年奥园投入一二线城市的资金约占73%，新增一、二线城市布局项目约占新增可售货值的70%。
与2019年一样，奥园持续关注进入市场的产能和份额提升。新一轮的架构调整中亦涉及对区域聚焦进行销售提升的考量。管理层于会上表示，未来将集中资源，打造年销售100-200亿的核心城市公司，非核心城市公司50亿元以上，聚焦高能级的城市。
不过，布局策略的调整在短期内对利润指标有所影响。2020年奥园录得营业额677.9亿元，同比增34%，可毛利率仅为25.1%，同比下降4个百分点。陈志斌解释称，策略调整的过程中，一方面是提升一二线城市的占比，同时也加大了三四线城市的去化，价格上也有一定让利，因此短期内对毛利会产生一定的影响。
另外值得注意的是，奥园过往以收并购为最主要的扩储手段，但2020年按货值计算，招拍挂占27%，城市更新及其他占16%；收并购则占57%，而2019年该数据为79%。
不过可以发现有别于过去注重单个项目的收购，奥园2020年更多是资产包式收并购，其中包括以11.6亿入主京汉股份，快速获取位于京津冀、重庆、成都等土地，总可售建筑面积约124万平方米。
对于收并购比例有所下调，马军于会上表示，获地方式比例控制是因全国性布局发展的过程中，还需要适度的招拍挂进行定向的投放，以此在某些城市积极地获取联动机会。
此前奥园管理层在2020年11月的一次路演中也提到过，“由于项目评估需要投入大量时间与精力，以收并购方式获取土地对管理层资源耗费较大”，如果继续加大收购，一旦并购项目数量超过可荷载的项目数量上限，就可能对正常项目管理产生影响。
拿地扩张方面，奥园需要更稳定的获取方式及更低的成本。相比过去几年以收并购和招拍挂为主，管理层表示，随着产业优势的显现，下一步在土地获取上将向产业勾地和城市更新倾斜。
在支出预算上，陈志斌称这更多是从债务角度考虑，总体全年现金流高于预期且有足够降负债空间的话，也不排除购地金额会有所增长。
整体的拿地预算在2021年相较去年有所控制，管理层初步预计购地支出不超过当年合同销售的25%，具体金额大概是300亿元，而更多的土储补充将通过三旧城市更新改造的转化。
据管理层介绍，2020年底，奥园拥有超过60个不同阶段的城市更新项目，预计可额外提供可售资源6730亿元，大湾区占比97%。近两年进入加速转化期和利润释放期，2020年成功转化10个城市更新项目，其中8个进入土地储备，可售货值382亿元。
预计未来三年可转化可售货值1600亿元，预计平均的毛利率35%至40%，净利润率15%至20%。其中珠海翠微村已在2021年第一季度成功转化35亿元。
架构调整与降负债
要促进规模增长和债务整体平衡，奥园倾向于向旧改和多元化业务要利润和现金流。
3月21日，奥园公布总部新的组织架构。本次会上管理层指，整体优化组织后经营指标较原定增加约5%，实现增量、增利、增效。
其中专注旧改孵化成为了战略调整的重点之一。根据规划，调整后奥园将集中优势、资源聚焦到三大产业集团各自旗下城市更新项目的一级开发业务，以及存量资产的盘活，也包括高端项目的二级开发。
除此之外，地产板块也由原来的四级管理调整为二级管理，主要为强化城市公司聚焦的能力，打造出更多百亿级的城市公司。非房业务板块则成立悦康控股全面统筹，现在已建立大健康、医美、科技、文旅、商业运营和物管几大板块，目的为推动对主业的反哺和服务，赋能城市更新。
管理层介绍，每年奥园在非房业务板块投入的资金不及销售额的1.5%，但对主业的帮助非常明显。后续也将逐步增加投资性物业及其他资产业态等，持续提高多元化收入，预计2020至2023年年复合增长率约50%。
一系列内部管理的动作，更是为了完成“三道红线”的达标。郭梓文立下了时间表，指“通过债务的下降和净资产的增幅，有信心在2022年之前完成‘三道红线’全部达标的目标”。
2020年财报显示，奥园剔除预收款后的资产负债率是78%，净负债率则是82.7%，现金短债比1.3倍。总负债约2714亿元，包括合同负债690元，有息负债1149亿元，净负债448亿元，总权益录得一定的增长，达到约543亿元。
债务结构上，截至年末奥园对应银行及其他借款约为809.53亿元，优先票据及公司债券约为339.20亿元。其中，按需要时偿还及1年以内要还的债务为522.67亿元，占比45.5%。
陈志斌提出奥园的还款计划，称有信息在2021年将债务进一步下降。据其介绍，2021年3月底，奥园已偿还及续期约153亿元的短期借贷，短期债务占比下降到40%。
据了解，1至3月，奥园分别发行了一笔1.88亿美元2022年到期4.2%优先票据；一笔6年期3.5亿美元的5.88%优先票据；还有首轮2.3亿美元的境外银行贷款，年利率43%。
债务调整以外，郭梓文指奥园目前把整个的绩效考核导向以回款为主的导向，“积极盘活库存，促进去化实现现金流入，有信心在2021-2023年每年有不低于5%的降幅”。其又透露内部的指标要求会比5%更高，因此有信心在2023年之前甚至是明年有明显的债务下降。
不过从降负债策略上考量，加快结转也是奥园当前的重要任务。
值得注意的是，2020年奥园结转速度与销售速度不匹配的情况仍在持续。截至年底，其已售未结的销售额高达1960亿元。
对此陈志斌表示，这部分的物业会在2021年加快转换，同时逐步增加投资性物业及其他资产业态，持续提高多元化收入，提供稳定现金流。
以下为中国奥园集团股份有限公司2020年度业绩会问答实录：
现场提问：中国奥园城更布局早，随着“十四”五规划实施城市更新联动，未来会有越来越多房企进入该领域，特别是资金实力雄厚的大企业进入，那么对于奥园会产生怎样的影响，公司会如何应对竞争？
马军：奥园的旧改有几个鲜明的特色，一是奥园长期以收并购为主，在此过程中积累了大量的合作伙伴，这些合作伙伴里面有国营企业、民营企业，他们在旧改的过程也积极发挥了相应作用，所以奥园现在通过合作伙伴积极获取旧改项目的占比是比较高的。
二是奥园起步比较早，布局广泛，人才比较多，所以自主改造的能力非常的强，大家也看到了珠海翠微村的项目比较有特色。
三是产业协同能力比较强，悦康板块除了自营产业之外，还有大量的产业整合能力，现在政府对旧改也有产业方面的诉求。
四是现在的“十四五”规划中的旧城改造，我们的理解是有拆改，也有微改，对于城市生态的修复和面貌的改善都有很好的发展，而奥园的改造中也涉及这两部分相应项目和内容。
郭梓宁：我想补充一下。的确随着“十四五”的规划开始实施，中央明确提出了城市更新行动。目前来说，很多大型的企业特别是央企对城市更新非常的重视，也积极的参与。我认为奥园开展城市更新业务的时间比较长，所以有自己的独特优势，包括现在城市更新主要是聚焦在大湾区，以及一些已经深耕的省会城市，大湾区所占比例是比较高的。而奥园是大湾区的本土企业，所以我们的优势是非常明显的。
另外，奥园是一个有高度社会责任感的企业，这几年我们的党建扶贫工作得到了各级政府的高度肯定，奥园的社会责任感令各级政府和村民、村委高度信任，这也是我们的独特优势。
另外奥园有多个产业，坚持“一业为主，纵向发展”，已经提前布局了很多国家鼓励且有市场潜力的产业。现在实施城市更新三旧改造的过程中，政府与村民都很期待导入优质的产业，来推动地方以及乡村振兴，这也是我们很大的优势。
我们通过这几年的城市更新的实践也培养了一批专业的人才，在开展城市更新业务拓展和加快转化布局过程中，竞争力还是很明显的。
另外由于这几年有一批城市更新的项目获得了成功，所以我们有成功的案例，让人家看得见摸得着，所以我们对城市更新以及业务的拓展是充满信心的。当然近期也有不少的央企找我们来洽谈，希望在大湾区的项目能够携手合作、共同发展，我们也是本着开放包容合作共赢的心态，欢迎有实力和有社会责任感的企业参与。
现场提问：关于22城集中供地，管理层认为该政策对于整个的房地产行业会产生怎样的影响，奥园在22城布局如何，这个政策对公司产生怎样的影响？
马军：首先我们认为政府提出了明确的要求，供地规定不低于过去几年平均的供地数量，这会更加透明。对于房企来讲，在投前对于整体经营比较稳健，现金流比较充裕，在某些城市已经深耕的企业来说是有利的；在投后对于后端的运营能力提出了更高的要求。
奥园总体的获地方式上，收并购和旧改占到了绝大多数的比例。应该讲我们在以后仍然会坚持在投资端获取土地的时候，坚持我们的布局优势，加大收并购的力度，积极补充旧改转化，同时适度参加招拍挂。22个城市来说，奥园内部销售达到了40%多一点，接近45%左右的份额，我们也密切的关注集中供地整体的走势。
现场提问：公司刚刚完成一系列架构的调整，未来在地产业务板块和非地产业务板块是如何把握着力点的？非地产板块每年将投入多少资金，未来公司的策略是什么？
郭梓文：公司现在分成两大板块，一个是地产板块，一个是非地产板块。地产板块统称为幸福人居板块，非地产板块我们统称为悦康生活板块。
地产板块经过组织架构的调整以后，一方面在管理链条方面更加扁平化，第二是聚焦一类和二类城市，形成百亿级的城市公司，产生更多的百亿级的城市公司。在住宅板块方面，我们继续保持追求质量和追求规模同步发展的策略，保持在地产行业领先、领导的位置。
另外在非地产板块悦康生活板块，现在已经建立了大健康，医美、科技、文旅、商业运营和物管几个板块，这几个板块为主业形成了协同效应，赋能给主业在城市更新、三旧改造方面的一些动力，以配合城市更新和三旧改造获得更优质的土地。
所以现在两大板块齐头并进。悦康生活板块事实上每年投入的资金还不到销售额的1.5%，但是对主业产生的帮助是非常明显的，包括城市更新获取土地方面，现在很多城市都要求要有竞争力产业的注入。所以，奥园为什么在城市更新方面获得很多优质的项目，也是跟我们“一业为主，纵向发展”的战略是有关的。
现场提问：组织架构调整之后，将要成立了20-25个城市公司，公司准备怎么样培养这些城市公司的发展规模？调整之后，对于公司实际的业绩和财务状况有哪些方面的影响？
马军：我们这20多个公司是区域公司，部分是城市公司。我们要求这些公司每年的销售额不低于50亿，而且尽可能尽快的打造销售额超过100亿元甚至是200亿元的核心城市公司。
我们要求增利、增效、降费用，实际调整之后，各项指标优化对比原来我们提高了5%以上，这是大概的想法。同时原来的地产集团、商业地产集团更加专注于城市更新的业务，这样的话，协同发展包括人才的使用和决策会更高。
现场提问：20220年公司的收益大幅度增加，但是净利润的增幅却比2019年下降，这是基于怎样的原因？2021年毛利率下降了4%，原因是什么？
陈志斌：公司的收益增长比较大，主要是加大了很多方的合作力度，我们有一些公司成为合营企业，子公司成立合营企业；并且还是由公司合力负责管理的，在我们的管控之下，这方面获得比较大的收益和增长，这也包括了一部分之前合作的项目；我们也会有提前的退出，之前以收并购为主，按合同约定销售到一定阶段提前退出，提前利润分配。
毛利率的下降也是一个策略和调整的过程。2020年奥园在一二线城市的占比持续提升。尤其是2020年新增土地方面，一二线城市的占比提升幅度非常大，在此过程中，我们加大了三四线和五线城市的去化，价格也有一定的让利，短期内对毛利产生一定的影响。长远来看，城市层级提高之后，毛利率也会提到比较高的位置。
